Los estudios de viabilidad son estudios técnico-económicos que se desarrollan para evaluar la pertinencia de ejecutar un proyecto determinado.
Los principales puntos en los que hay que enfocar la investigación y el análisis para obtener un aceptable nivel de certeza sobre la viabilidad de un proyecto inmobiliario son:
Viabilidad del terreno:
Macro localización:
Tener claro el lugar de ejecución para gestionar los trámites y licencias, además de la normatividad a la que estaría sujeta el proyecto. Es importante confirmar la factibilidad de distribución de materiales de construcción en la zona por parte de los proveedores de insumos para el proyecto.
Micro localización:
- Es necesario entender el terreno, ¿es esquina? ¿frente a un parque? ¿en una avenida? La peligrosidad de la zona, sus vecinos y la posible competencia (si es el caso). Se debe recorrer los alrededores para verificar las facilidades que puedan ser atractivas a los clientes potenciales.
Levantamiento topográfico:
- Se debe detallar los elementos perimétricos importantes que puedan afectar al terreno como postes de alumbrado público, árboles, hidrantes, etc.
Estudio de suelos:
- Para entender qué tipo de cimentación se debe conocer la calidad del suelo. Una mala calidad de suelo implicaría una inversión mayor.
Cargas:
- Las más comunes son las hipotecas, prediales, arbitrios, ejecuciones judiciales, juicios, etc. Recomendamos asesorarse siempre de un abogado especializado.
Posesión de los propietarios:
- Se verifica que el terreno esté en posesión de los propietarios, libre de toda posibilidad de existencia de precarios e incluso posesión por parte de inquilinos con contratos vigentes o derecho de superficie, entre otros.
Ficha registral y predial:
- Se debe de verificar los datos del predio y su estado de cuenta. Se debe de eliminar toda posibilidad de duplicidad de partida registral (dos dueños), que los linderos sean consecuentes con el estudio topográfico para evitar una rectificación de linderos.
Certificado de parámetros:
- Los parámetros deben de estar vigentes y con normatividad detallada y completa. La eficiencia del diseño en términos de creación de espacio comercializable puede variar dependiendo del proyectista responsable de la interpretación.
Factibilidad de servicios:
- Antes de comprar un terreno, se aconseja consultar con las empresas de electricidad, alcantarillado y agua potable. Evite cancelación del proyecto porque las empresas prestadoras de servicios no están en capacidad de poder atender la demanda potencial de servicios.
Viabilidad económica:
Estudio de mercado global y local:
- La investigación del mercado debe cubrir un perímetro no mayor a 1km a la redonda y se debe de ejecutar solo a proyectos con similares características.
Programa arquitectónico:
- Este documento muestra al máximo los detalles de áreas a diseñar, los tiempos y las etapas.
Proyección de costos:
- Se genera un presupuesto que se debe producir a partir del metrado de las especialidades a desarrollar.
Perfil económico:
- Es la recopilación de datos del programa de arquitectura, la proyección de costos y el estudio de mercado, es importante que este perfil se ajuste a los requerimientos básicos que soliciten las entidades financieras.
Factibilidad financiera:
- Según el resultado del perfil económico se debe consultar entidades bancarias o privadas, dispuestas a respaldar la ejecución del proyecto inmobiliario.
Viabilidad de negocios:
Precio y forma de pago:
- En el precio final se debe de tener en cuenta los costos inherentes a la compra-venta, así como los impuestos que se generen. Recomendamos que toda propuesta sea entregada por escrito y firmadas.
Contrato y acuerdos:
- Todo contrato debe de tener firmas legalizadas, en caso de hacer pagos en bienes futuros, los propietarios tienen que renunciar a la hipoteca legal.
En JLV Home Design ponemos a su alcance un equipo de profesionales, capacitado y con gran experiencia en el desempeño de actividades inmobiliarias, de construcción, de inversión y mucho más para la tranquilidad y seguridad de cada proyecto.
